Immobilier d'entreprise : l'impact de la Covid-19

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Mardi 26 janvier 2021

Quels sont les effets de la pandémie sur le marché de l'immobilier d'entreprise ?

La crise sanitaire que nous vivons actuellement a révolutionné de nombreux secteurs d’activité. Le marché de l’immobilier d’entreprise a évidemment été impacté. Les entreprises connaissent de réels changements qui entrainent une évolution de leurs besoins. Si l’investissement en immobilier d’entreprise reste toujours attractif, le secteur doit désormais s’adapter aux nouvelles attentes de ses acteurs.

Des bouleversements conséquents pour les entreprises

Impact sur la productivité des entreprises

En moyenne, en octobre 2020, d’après une enquête de l’Insee, 46% des chefs d’entreprise dans les services déclaraient que les mesures de protection sanitaires avaient un effet négatif sur la productivité de leur entreprise.  

Les mesures sanitaires ont en effet un eu impact direct sur la réorganisation des bureaux, l’augmentation des fréquences de nettoyage, l’adaptation des horaires sur la perte des capacités d’accueil.

Selon cette même étude, 32% des interrogés déclaraient que la réorganisation de l’activité avait un effet défavorable sur la productivité de leur entreprise.

Pour les entreprises, le bilan suite aux mesures sanitaires est assez mitigé. La plupart des entreprises ont subi des complications liées à la réorganisation de leur activité : retard dans la production, difficultés d’approvisionnement, augmentation des coûts de gestion des ressources humaines…

Certaines entreprises ont parfois perçu ces réorganisations comme une opportunité d’optimisation de leur production. En effet, l’ajustement des temps de travail et des effectifs mobilisés, l’accélération des dématérialisations des processus et le déploiement du télétravail ont été un facteur clé pour l’augmentation de leur productivité.

Impact sur les méthodes de travail des entreprises

Il y a 4 ans, plus de la moitié des entreprises interrogées par la DARS (Direction de l’Animation de la Recherche des Études et des Statistiques) affirmaient qu’il leur était impossible de mettre en œuvre le télétravail avant 2025 voire 2026.

Toutes ont dû néanmoins y avoir recours. En effet, le 16 mars 2020, le Président de la République a annoncé la mise en place d’un confinement national inédit, en incitant fortement les entreprises à adopter le télétravail pour endiguer la pandémie de Covid-19. Une accélération de plus de 10 ans en l’espace de quelques mois.

Si le télétravail a parfois eu des effets négatifs pour les entreprises (ralentissement de la circulation des informations, baisse de la réactivité, problèmes de connexion et d’accès aux outils…), il a permis d’assurer la continuité de l’activité et la sécurité des employés en cette période de crise sanitaire.  

Aujourd’hui la majorité des entreprises ont adopté un rythme hybride, en accordant 2 à 3 jours de télétravail par semaine à leurs salariés. En 1 an, le rapport au bureau a donc complément changé pour les Français, comme dans de nombreux pays.

Une mutation de l’immobilier d’entreprise

Des surfaces de bureaux inutilisées

La montée en puissance du télétravail devrait accélérer la transformation des entreprises. Puisque les entreprises ont besoin de moins de postes de travail, les dirigeants vont probablement chercher à optimiser l’occupation des bureaux.

À la suite du premier confinement, de nombreuses entreprises envisagent à court ou à moyen terme une évolution de leurs surfaces actuelles, en réduisant ou réaménageant leurs espaces de travail. Toutefois, ce constat est surtout valable dans les grandes villes, comme Paris, Marseille ou Lyon.

L’immobilier représente le deuxième poste de dépenses des entreprises après les salaires. Entre le loyer, les charges locatives, les factures d’énergie, les taxes, les assurances ou encore les frais d’entretien, les locaux professionnels représentent des coûts assez élevés dans le budget des entreprises.

Réaliser des économies en optimisant l’occupation des locaux est donc une idée qui séduit les dirigeants d’entreprise dans les grandes villes. SI la crise économique se poursuit, certaines entreprises pourraient également envisager de déménager dans des villes moins chères et/ou dans des départements limitrophes.

En région, comme à Clermont-Ferrand, les loyers sont moins élevés que dans les grandes métropoles. Les temps de trajet domicile-travail sont moins longs et moins pénibles quand les grandes villes. Des réductions de surfaces semblent donc à prévoir, mais les déménagements dans d’autres villes seront moins probables.

Renégocier le loyer et le bail

Les mesures sanitaires (arrêt de l’activité et mise en place du télétravail) ont également été l’occasion pour les entreprises de renégocier leur bail. En effet, selon une étude, 65% des entreprises souhaitent renégocier leur loyer. 60% entendent aussi modifier leurs conditions de bail et 40% des entreprises souhaitent mettre fin à leur contrat actuel.

En règle générale, les propriétaires ont fait preuve de tolérance face à cette situation inédite. Concernant la renégociation des baux, ils ont tout intérêt à se montrer compréhensif. En cette période, il apparait évident que louer des bureaux moins chers est tout de même préférable que de se retrouver avec des bureaux inoccupés.

Des investissements moins attractifs, mais toujours intéressants

L’immobilier d’entreprise, réputé pour être un meilleur investissement que l’immobilier résidentiel, connait sans surprise quelques perturbations avec la crise sanitaire. Selon Capital, avant la pandémie, l’immobilier d’entreprise permettait de générer des rendements 2 à 3% supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel.

En 2019, l’immobilier d’entreprise français avait d’ailleurs battu tous les records, avec plus de 35 millions d’euros investis. Depuis 2020, la crise sanitaire entraine de nombreuses incertitudes pour les entreprises, mais également pour les investisseurs.

D’un côté, les entreprises attendent d’avoir plus de visibilité pour relancer leurs projets immobiliers (déménagement, agrandissement des locaux, implantation d’un nouveau site…). De l’autre, les investisseurs sont freinés dans leurs projets, notamment à cause de l’incertitude liée à la rentabilité locative et aux capacités d’emprunt.

Le bilan de l’année 2020 est donc forcément plus négatif que pour 2019, avec une baisse de la demande placée et une hausse des bureaux vacants. L’investissement a également diminué de 36% par rapport à l’année précédente.

Cependant, contrairement à une action, l’immobilier restera encore un investissement intéressant. Les biens immobiliers auront toujours une certaine valeur. Les économistes prévoient une sortie de crise pour 2022. Un retour à la normale pour l’immobilier d’entreprise n’est donc pas encore prévu pour cette année et d’ici là, le secteur devra se réinventer. 

 

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